При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом - нежилыми помещениями;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, форме оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;
анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
На этапе сбора исходной информации не удалось собрать достаточное количество исчерпывающих данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причинами послужило повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта. При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались в большинстве случаев на цены предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
Таблица 2.1. Расчетная таблица рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Наименование показателя Ед изм Объект
оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Объект №5 Объект №6
Общая площадь кв. м 986,7 980 2631 2230 2886 1260 900
Цена предложения включая НДС евро ЕС 2116800 4209600 1672500 4502160 1512000 723600
Цена предложения исключая НДС евро ЕС 1 764 000 3 508 000 1 393 750 3 751 800 1 260 000 603 000
Наличие земельного участка нет нет нет нет 0,102 га
на 49 лет 0,14 га
на 25 лет нет
Поправка на факт наличия права аренды земельного участка Евро ЕС - - - (996 316) (190 746) 0
Цена предложения с учетом поправки на наличие земельного участка Евро ЕС 1 764 000 3 508 000 1 393 750 2 755 484 1 069 254 603 000
Цена предложения без НДС евро ЕС/1 кв. м 1800 1333 625 955 849 670
Поправка на цену предложения % -10% -10% -10% -10% -10% -10%
Поправка на цену предложения евро ЕС -180 -133 -63 -95 -85 -67
Цена с учетом поправки на цену
предложения евро ЕС 1620 1200 563 859 764 603
Качество отделки частично
выполнен евроремонт требует
ремонта требует
ремонта евроремонт требует
ремонта требует
ремонта
Поправка на качество отделки евро ЕС -96 104 104 -96 104 103,5877166
Возраст здания лет 100 10 50 50 100 50 50
Поправка на состояние и возраст здания доля единицы (0,25) (0,13) (0,13) - (0,13) (0,13)
Поправка на состояние и возраст здания евро ЕС -405 -156 -73 0 -99 -78
Местоположение внутри
ЮЗАО Вне
ЮЗАО внутри
ЮЗАО Вне
ЮЗАО внутри
ЮЗАО Вне
ЮЗАО внутри
ЮЗАО
Поправка на местоположение 10,00% 0,00% 10,00% 0,00% 10,00% 0,00%
Поправка на местоположение евро ЕС 162 0 56,25 0 76,37525214 0
Цена предложения
с учетом всех поправок включая НДС евро ЕС 865,54 1281 1148 649 763 844 628
Рыночная стоимость по
сравнительному подходу включая НДС евро ЕС 854 029
При продаже объекта недвижимости продавец предполагает уступку (уторговывание) в размере, как правило, 10% от первоначальной цены.
Поправка на факт наличия права долгосрочной аренды земельного участка.
Объект №4 находится на земельном участке площадью 0,102 га , на который оформлен договор на долгосрочную аренду (49 лет), а объект №5 – на земельном участке площадью 0,14 га с оформленным правом аренды сроком на 25 лет. Право аренды земельного участка в Москве является платным. Расчет поправки ведется в соответствии с методикой Москомзема – определении стартовых цен для земельного конкурса. Как правило, цена сделки на земельных конкурсах остается на уровне стартовых цен. В соответствии с методикой определения стоимости права аренды определяется стартовая цена для проведения земельного аукциона или конкурса, т.е. нижняя граница стоимости.
Табл. 2.2. Стоимость права аренды земельного участка
Территориально-экономическая
оценочная зона 1
Площадь земельного участка 0,102
Базовая ставка аренды за 1 га (руб) 4001400
Ежегодная арендная
плата за участок (руб) Количество
лет
Стоимость
участка (руб.) 408142,80 12,5 5101785
Коэффициенты Ценообразующие
факторы Норма Значение
коэффициента
К1 Престижные места
застройки и близость
к городским магистралям В пределах ЮЗАО
К1 = 2,0 - 3,0
За пределами ЮЗАО,
но с выходом на городские магистрали
К1 = 1,0 - 1,8
За пределами ЮЗАО,
без выхода на городские магистрали
К1 = 0,8 - 0,9 2
К2 Совокупный
экологический
фактор Благоприятный
К2 = 1,0 - 1,4
Неблагоприятный
К2 = 0,8 - 0,9 0,9
К3 Соседство Возможность целевого использования
прилегающих участков для подъездов,
стоянок и др. коммерческих целей
К3 = 0,8 - 1,2 0,8
К4 Тип деятельности
объекта Гостиницы, банковская,
административная и биржевая деятельность
К4 = 2,5
Торговля, жилое строительство
К4 = 2,2
Промышленность, общественное питание
К4 = 1,5
Бытовое обслуживание,
медицина, спорт, культура
К4 = 0,7 2,5
К5 Градостроительное
использование участка Новое строительство
сооружений более 70%
К5 = 1,5 - 2,0
Новое индивидуальное
строительство с выполнением
архитектурных требований
К5 = 0,9 - 1,5
Реконструкция строений
а) без капитальных затрат
К5 = 2,0 - 4,0
б) с капитальными затратами
с пристройкой, надстройкой
перекрытий
К5 = 0,7 - 1,5 1
К6 Плотность
застройки участка При п = 50 - 70 % К6 = 1,5
При п = 71 - 85 % К6 = 1,0 - 1,2
При п более 85 % К6 = 0,7 - 0,9 0,9
К7 Условия
строительства Благоприятные условия строительства
К7 = 1,1 - 1,7
Необходимость выполнения
дополнительных требований
(сноса или переноса сооружений,
отселения жильцов и др.)
К7 = 0,7 - 0,9 1,1
К8 Выход
полезной площади До 1 000 кв. м. К8 = до 1,5
От 1 000 до 10 000 кв. м. К8 = 1,5 - 2,0
От 10 000 до 100 000 кв. м. К8 = 2,0 - 4,0 1,6
Ксв 6
Окончательная
стоимость участка руб 29 092 418,8
Дата оценки Соотношение Руб./евро ЕС 29,2
Стоимость права долгосрочной аренды участка евро ЕС 996 316
Базовая ставка аренды земельного участка принимается в соответствии с Распоряжением мэра Москвы от 2 апреля 1999 года №286-РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года. Для административных зданий базовая ставка принимается 540000 рублей за 1 га в год. Для объектов, находящихся в 1-й территориальной экономической зоны с коэффициентом дифференциации 7,41 в соответствии с приложением 4 распоряжения мэра Москвы №980-РМ от 25 сентября 1998 года «Об арендной плате за землю в городе Москве».
540 000* 7,41= 4 001 400 рублей за 1 га в год
Табл. 2.3. Стоимость права аренды земельного участка о,14 га.
Территориально-экономическая
оценочная зона
г. Москвы - 13
Площадь земельного участка - 0,14
Базовая ставка аренды за 1 га (руб) - 529200 0,98*540 000
Ежегодная арендная
плата за участок (руб) Количество
лет
Стоимость
участка (руб.) 74088,00 12,5 926100
Коэффициенты Ценообразующие
факторы Норма Значение
коэффициента
К1 Престижные места
застройки и близость
к городским магистралям В пределах ЮЗАО
К1 = 2,0 - 3,0
За пределами ЮЗАО,
но с выходом на городские магистрали
К1 = 1,0 - 1,8
За пределами ЮЗАО,
без выхода на городские магистрали
К1 = 0,8 - 0,9 1,5
К2 Совокупный
экологический
фактор Благоприятный
К2 = 1,0 - 1,4
Неблагоприятный
К2 = 0,8 - 0,9 0,9
К3 Соседство Возможность целевого использования
прилегающих участков для подъездов,
стоянок и др. коммерческих целей
К3 = 0,8 - 1,2 1
К4 Тип деятельности
объекта Гостиницы, банковская,
административная и биржевая деятельность
К4 = 2,5
Торговля, жилое строительство
К4 = 2,2
Промышленность, общественное питание
К4 = 1,5
Бытовое обслуживание,
медицина, спорт, культура
К4 = 0,7 2,5
К5 Градостроительное
использование участка Новое строительство
сооружений более 70%
К5 = 1,5 - 2,0
Новое индивидуальное
строительство с выполнением
архитектурных требований
К5 = 0,9 - 1,5
Реконструкция строений
а) без капитальных затрат
К5 = 2,0 - 4,0
б) с капитальными затратами
с пристройкой, надстройкой
перекрытий
К5 = 0,7 - 1,5 1
К6 Плотность
застройки участка При п = 50 - 70 % К6 = 1,5
При п = 71 - 85 % К6 = 1,0 - 1,2
При п более 85 % К6 = 0,7 - 0,9 1,2
К7 Условия
строительства Благоприятные условия строительства
К7 = 1,1 - 1,7
Необходимость выполнения
дополнительных требований
(сноса или переноса сооружений,
отселения жильцов и др.)
К7 = 0,7 - 0,9 1,1
К8 Выход
полезной площади До 1 000 кв. м. К8 = до 1,5
От 1 000 до 10 000 кв. м. К8 = 1,5 - 2,0
От 10 000 до 100 000 кв. м. К8 = 2,0 - 4,0 1,5
Ксв - 7
Окончательная
стоимость участка
Су руб - 6 188 663,3
Дата оценки Соотношение Руб./евро ЕС 29,2
Стоимость права долгосрочной аренды участка
(евро ЕС) - 211 941
Оставшийся срок аренды 25 лет
Фактор краткосрочной аренды 0,9
Стоимость прав аренды
краткосрочной - 190 746
Корректировка на качество отделки помещений.
Состояние, в котором находится оцениваемый объект, оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору “состояние”, скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал более похож на объект оценки.
Средний уровень затрат на выполнение отделки европейского стандарта составляет 300 евро ЕС в пересчете на 1 кв. м общей площади. Третья часть этой составляют размер затрат на мокрые и подготовительные процессы. Простая отделка по «советским» стандартам обходится около 100 евро ЕС за 1 кв. м общей площади и включает в себя, в основном, мокрые процессы ( штукатурку и окраску). Хороший ремонт производится отечественными и импортными материалами достаточно хорошего качества с применением отечественной рабочей силой или рабочими из стран СНГ, которые не могут обеспечить высокое качество работ, соответствующее европейским стандартам, но и обходятся дешевле квалифицированной рабочей силы.
Частично произведенный ремонт оцениваемого объекта составляет расчетную величину
2 984 532 рублей (см. раздел 5), что в пересчете на 1 кв. м в евро ЕС составляет:
2 984 532/986,7*29,2= 103,6 евро ЕС.
Во всех объектах сравнения выполнены подготовительные работы для чистовой отделки, а в объектах №№1,4 – евроремонт. Поправки соответственно составят для объектов №№ 2, 3, 5, 6- 103,6 евро ЕС за 1 кв. м, а для объектов №№ 1 и 4
103,6- 200= - 96,4 евро ЕС за 1 кв. м.
Поправка на состояние основных строительных конструкций с учетом возраста здания.
Полученные результаты после внесения корректировок имеют разброс, который можно объяснить мерой претензий продавца недвижимости и другими субъективными факторами. Значительное количество объектов сравнения –6 объектов - позволяет уменьшить случайные факторы при выборе окончательного результата. При этом следует выделить объекты сравнения №№ 1 и 2, которые отличаются от сравнительно ровных результатов расчета стоимости объектов №№ 3, 4, 5 и 6. Для окончательного выбора удельной стоимости принимается, что среднерыночный уровень стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта составляет среднее значение между полученными результатами после внесения всех поправок по объектам №№ 3, 4, 5 и 6, или 721,2 евро ЕС за 1 кв. общей площади без учета НДС. С учетом НДС стоимость 1 кв. м составит 865,42 евро ЕС, а рыночная стоимость по сравнительному подходу – 854 029 евро ЕС включая НДС.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
